近期，部分市民、網(wǎng)友通過熱線、后臺留言等方式咨詢成都市城市更新、老舊小區(qū)改造相關(guān)政策，成都市住建局針對其中較多的8個共性問題進行政策梳理。
1、老舊院落（小區(qū)）改造的對象范圍？
成都市老舊院落（小區(qū)）改造對象“原則上為城市或縣城（城關(guān)鎮(zhèn)）范圍內(nèi)2004年底前建成的，存在隱患、失養(yǎng)失修失管、市政配套設(shè)施不全、社區(qū)服務(wù)設(shè)施不健全、基本居住功能缺失、居民改造意愿強烈的住宅院落”。
在中央、省老舊院落（小區(qū)）改造相關(guān)政策基礎(chǔ)上，成都市結(jié)合工作實際，將建成時間從2000年底前拓展至2004年底前，進一步擴大了政策覆蓋范圍，以惠及更多居民。同時，在表述中增加“存在*隱患”和“基本居住功能缺失”兩項，進一步明確了成都市老舊院落（小區(qū)）改造優(yōu)先保障基礎(chǔ)民生的工作重點。
2、老舊院落（小區(qū)）改造主要改什么？
在省老舊院落（小區(qū)）改造相關(guān)政策基礎(chǔ)上，成都市結(jié)合工作實際，著重突出“以人為本，重點突出”的工作原則，堅持將保障人民群眾生命財產(chǎn)放在首位，在基礎(chǔ)類、*類、提升類基礎(chǔ)上，新增*類，按照“保安 全、重基礎(chǔ)、強*、促提升”的原則統(tǒng)籌推進。
一是安 全類。為消除燃氣等安 全風(fēng)險隱患實施的內(nèi)容，包括院落燃氣、供電、排水、消防、安防等*隱患的*排查整治。此類立查立改。
二是基礎(chǔ)類。為滿足居民*需要和基本生活需求的內(nèi)容。主要是市政配套基礎(chǔ)設(shè)施改造提升以及小區(qū)內(nèi)建筑物屋面、外墻、樓梯等公共部位維修等。此類基于群眾意愿，應(yīng)改盡改。
三是完 善類。為滿足居民生活便利需要和改善型生活需求的內(nèi)容。主要是環(huán)境及配套設(shè)施改造建設(shè)、小區(qū)內(nèi)建筑節(jié)能改造、有條件的樓棟加裝電梯等。此類尊重群眾意愿，能改則改。
四是提升類。為豐富社區(qū)服務(wù)供給、提升居民生活品質(zhì)、立足小區(qū)及周邊實際條件積極推進的內(nèi)容。主要是公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)及其智慧化改造。此類立足實際，積極推進。
3、老舊院落（小區(qū)）改造中如何充分表達居民訴求？
在老舊院落（小區(qū)）改造中為充分表達居民訴求，切實改到群眾心坎里，成都市從改造過程中的各個環(huán)節(jié)引導(dǎo)居民積極參與其中。
一是將成立業(yè)委會或院落居民自治組織作為啟動改造的前置條件，由街道辦事處引導(dǎo)院落成立業(yè)委會或院落居民自治組織、*院落公約；堅持黨建*，推動條件成熟的院落成立黨組織并強化基層社會治理領(lǐng) 導(dǎo)，發(fā)揮黨員先鋒模范和*作用。
二是民意表決通過后啟動改造。采取入戶調(diào)查、壩壩會等形式，充分征求居民意愿，依法依規(guī)開展民意表決，達到規(guī)定條件后，啟動院落改造工作。
三是改造方案充分征求民意。積極引導(dǎo)社區(qū)規(guī)劃設(shè)計師、工程師等專業(yè)人員進社區(qū)、院落服務(wù)，充分傾聽群眾訴求，因地制宜編制改造方案，按程序公示并征得居民同意。
四是參與改造過程監(jiān)督。由街道辦事處組織院落自治組織參與改造全過程監(jiān)督；組建“共同締造”委員會、社區(qū)居民議事會等公眾議事平臺，組織居民、產(chǎn)權(quán)單位、專業(yè)經(jīng)營單位等共同參與，及時協(xié)調(diào)各方訴求。
4、在老舊院落（小區(qū)）改造中居民需要出資嗎？
遵照中 央、省老舊院落（小區(qū)）改造政策中關(guān)于建立改造資金政府與居民、社會力量合理共擔機制的工作要求，成都市主要通過以下兩種方式合理落實居民出資責任。
一是承擔戶表改造中的居民出資部分，其中錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)及成都高新區(qū)原則上為居民按每戶800元的標準出資自來水戶表改造。其他區(qū)（市）縣可參照執(zhí)行。
二是對于未建立住宅專項維修資金機制的老舊院落（小區(qū)），應(yīng)建立老舊院落（小區(qū)）住宅專項維修資金交存、使用、管理機制。業(yè)主按照不低于每平方米5元的標準交存老舊住宅小區(qū)首期維修資金（面積按照業(yè)主所有房屋建筑面積計算）。
同時在改造中，鼓勵引導(dǎo)居民通過讓渡小區(qū)公共收益、捐資捐物、投工投勞等方式支持改造。
5、如何保障老舊院落（小區(qū)）改造成果的長效可持續(xù)？
一是堅持“先自治后整治”，結(jié)合改造工作同步建立居民自治組織，*院落公約，引導(dǎo)居民主動參與到院落改造后的自我管理維護工作中來。
二是對納入改造范圍的老舊院落（小區(qū)）*設(shè)立業(yè)委會或居民自治組織、建立自治公約、運行物業(yè)服務(wù)機制后，由財政對每個院落一次性給予5萬元補助，用于其日常維護管理。
三是全物業(yè)管理服務(wù)制度，遵循居民意愿，結(jié)合院落實際，采取引入專業(yè)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)、委托其他管理人或業(yè)主自我管理等方式，為老舊院落（小區(qū)）提供物業(yè)服務(wù)。
四是通過建立老舊院落（小區(qū)）住宅專項維修資金機制，為院落改造后的自我管理和維護奠定資金基礎(chǔ)。
6、成都市在實施城市有機更新行動中如何確定“留改建”的比例？
按照《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》（建科〔2021〕63號）的文件精神，實施城市更新行動要轉(zhuǎn)變城市開發(fā)建設(shè)方式，堅持“留改拆”并舉、以保留利用提升為主。除違法建筑和經(jīng)專業(yè)機構(gòu)鑒定為危房且無修繕保留價值的建筑外，不再大規(guī)模、成片集中拆除現(xiàn)狀建筑，原則上城市更新單元（片區(qū)）或項目內(nèi)拆除建筑面積不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%。
成都市在城市有機更新工作中堅持分類審慎處置既有建筑原則，推行小規(guī)模、漸進式有機更新和微改造，目前主要以老舊院落（小區(qū)）改造、歷史文化街區(qū)和歷史建筑保護為主。根據(jù)《成都市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)成都市城市有機更新實施辦法的通知》（成辦發(fā)〔2020〕43號）的有關(guān)規(guī)定，由各區(qū)政府（管委會）作為城市有機更新工作轄區(qū)責任主體，組織實施城市有機更新區(qū)域評估、制定更新計劃和更新方案，在更新方案中嚴格按照有關(guān)規(guī)定確定“留改建”的比例，積極穩(wěn)妥推動實施城市有機更新行動。
7、成都市在實施城市有機更新行動中，涉及對國有土地上房屋實施搬遷改造的，都有哪些改造模式？
主要有房屋征收和協(xié)議搬遷兩種改造模式。
房屋征收是指由區(qū)（市）縣政府根據(jù)公共利益需要，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》、《四川省國有土地上房屋征收與補償條例》等法律法規(guī)，通過作出房屋征收決定、補償決定等具體行政行為，實施房屋搬遷改造工作的改造模式。
協(xié)議搬遷是指由區(qū)（市）縣國有企業(yè)、事業(yè)單位、街道辦事處、鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）政府等法人或其他組織，按照《民法典》等法律法規(guī)，本著平等、自愿、公平、誠信的原則與房屋所有權(quán)人協(xié)商并簽訂補償協(xié)議，實施房屋搬遷改造工作的改造模式。
為充分調(diào)動群眾意愿，發(fā)揮群眾積極性，成都市在實施搬遷改造中通常采取模擬搬遷的工作方式，先對房屋所有權(quán)人改造意愿進行征詢、簽訂附生效條件的補償協(xié)議，再根據(jù)改造意愿和簽約比例來決定項目是否繼續(xù)實施，從而引導(dǎo)房屋所有權(quán)人理性協(xié)商、積極配合。
模擬搬遷的工作方式既可以適用協(xié)議搬遷，也可以在房屋征收中推行。
8、成都市在實施城市有機更新行動中，涉及對國有土地上房屋實施搬遷改造的，關(guān)于補償標準有哪些優(yōu)惠政策？
成都市從2008年以來對補償標準進行了統(tǒng)一，明確補償費用包括房屋補償費、政策性補償費、政策性補助費、政策性補貼、搬遷獎勵五部分，并對每項費用的構(gòu)成、具體標準進行了細化，推行陽光操作，實行“一把尺子量到底”，保障補償工作的公開、公平、公正。凡對國有土地上房屋實施搬遷改造的，無論是房屋征收，還是協(xié)議搬遷，均實行統(tǒng)一標準?！冻啥际凶》亢统青l(xiāng)建設(shè)局關(guān)于國有土地上房屋征收與補償有關(guān)問題的通知》（成住建發(fā)〔2020〕358號）是成都市現(xiàn)行有關(guān)補償費用的專門文件，居民可通過市住建局官網(wǎng)查閱，詳細了解具體內(nèi)容。
國有土地上房屋搬遷改造住戶可憑借《成都市國有土地上房屋征收（非征收）補償安置合同備案表》等材料，享受棚改優(yōu)先購房、“拆一購一”、購房契稅優(yōu)惠等政策。
來源：成都住建
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